中报观察宝龙地产与宝龙商业的“双重天”

时间：2023-08-26 08:22:21   来源：证券之星   阅读量：6369   

观点网 前不久揽下旭辉项目的宝龙商业于8月25日交出了2023年上半年市场成绩单。

截至2023年6月30日，宝龙商业营收约为12.75亿元，较2022年同期约12.66亿元增长约0.7%；毛利约为4.38亿元，较2022年同期约4.30亿元增长约1.8%；毛利率为34.4%，较截至2022年6月30日止六个月的34.0%增加了0.4个百分点。

营收及毛利数据的稳定为宝龙商业的业绩报告带来一抹亮色，更令市场关注的是，其商业运营服务发力也为其业绩带来一定成效。

报告期内，其商业运营服务的毛利3.78亿元，同比增长约2.8%；毛利率为36.1%，较截至2022年6月30日止六个月的35.9%增加0.2个百分点。宝龙商业表示，以上数据增长主要由于集团业务增长及成本控制良好所致。

据一位参加宝龙商业中期业绩会的投资者透露，执行董事兼总裁陈德力于会议现场强调:商业业务在集团占据了非常重要的地位。

毫无疑问，宝龙商业上半年商业运营成效显现的缘由，与这家企业的商业基因息息相关，而下一步如何提升，如何打好下半年的运营牌，更是其需要谨慎考量的重点。

宝龙商业:营收稳定与业态短板

在宝龙商业的体系中，宝龙一城、宝龙城、宝龙广场、宝龙天地、宝龙星汇五个品牌已经成为链接其业主、商户及消费者的主要渠道，并通过以上品牌为客户提供商业运营服务。

截至今年6月底，宝龙商业已开业零售商业物业达到95处，总建筑面积约1070万平方米。

其中，宝龙广场的面积占比最大，达到844.5万平方米；此外，宝龙一城的平均出租率99.4%，宝龙城97.9%，五个品牌项目的平均出租率为90.8%，较去年同期下降1.8个百分点。

据参加投资者会的投资者引述，陈德利于会上表示，接下来将针对出租率下降、招商困难采取相关措施，将按照宝龙商业的特征，在杭州、宁波、南京和上海分别设了4个招商中心，将招商力量下沉，已解决招商问题。

总体来看，报告期末，宝龙商业已签约零售商业物业合计143个，总合约建筑面积约1530万平方米，与去年同期相比均有所上升。

但观点新媒体也注意到，相较于2022年上半年合计新签约六宗新项目，2023年上半年，宝龙商业仅新增外拓签约两个第三方项目，签约面积约23万平方米，新中开业两个文化街区，新增开业面积15万平方米，数据对比2022年同期均有所下降。

此外，于报告期末，宝龙商业累计已签约面积1526万平米，签约项目数量合计143个。从项目角度来看，其于长三角布局项目最多，达到98个，广东等区域布局项目总数则为19个，占比不足15%。

商业运营业务之外，宝龙商业于住宅物业管服业态上则暴露了短板。

截至2023年6月30日止六个月，本集团住宅物业管理服务业务分部实现总收入约为2.27亿元，较截至2022年6月30日止六个月约2.42亿元减少约6.2%；已交付建筑面积约为2010万平方米，较2022年同期增加180万平方米。

于交付层面，宝龙商业合计交付105个项目，合约建筑面积约为2980万平方米，较2022年同期约3060万平方米则减少约80万平方米。

但从整体出发，宝龙商业的收入主要在于商业管理板块，收入占比达到82.2%，而住宅物业管理板块收入占比仅为17.8%，因此，商业项目在接下来的时间里将会持续成为宝龙商业的布局重点。

据投资者引述，宝龙商业副总裁唐剑锋也提出了对接下来商业板块的分级布局:一二线城市商业恢复比较快，整体好于三四线城市，所以我们接下来会针对三四线城市的项目进行招商调整，丰富业态。

另在资金方面，截至2023年6月30日，宝龙商业的现金及银行结余约为35.29亿元，同比增加约2.2%；而合同负债约为2.91亿元，同比增加约26.9%；资产负债率则从2022年的48%下降三个百分点，达到45%。

提及合同负债的增加，宝龙商业解释，主要是商业运营服务及住宅物业管理服务客户所作的预付款，业务规模扩大导致合同负债增加。

宝龙地产:保交付与把握现金流

今年5月，宝龙商业拿下了国内5宗物业开发项目的商铺销售代理权，5家物业包括旭辉旗下分别位于中国南昌、合肥、昆明、江阴及洛阳的五个物业开发项目的商铺及商业场所，总建筑面积合共为3.69万平方米。

在宝龙商业过往的版图扩张中，依靠宝龙地产直接获取商管项目的情况不在少数，而此次脱离宝龙地产获取项目在一定程度上证明了其独立性。

观点新媒体注意到，宝龙地产作为宝龙商业的母公司，也在8月25日同日发布了中期业绩报告。

截至2023年6月30日止六个月，宝龙地产录得总收入约为122.99亿元，较2022年同期下降约27.2%；公司拥有人应占利润约为9400万元，较2022年同期下降约86.5%。

毛利方面，宝龙地产于报告期内毛利35.48亿元，较2022年同期下降约32.2%；毛利率为28.8%，也较截至2022年同期31.0%下降2.2个百分点。

从主要数据来看，营收及利润均有下降，宝龙地产对此表示，集团将持续加强财务风险管理，全力保障本集团现金流安全，以及努力盘活存量资产，加强资产管理。

宝龙地产的担忧不仅体现在利润方面，截至2023年6月30日止六个月，该公司连同联营公司及共同控制实体实现合约销售额约为176.10亿元，同比下降24.22%；实现合约销售面积约为113.54万平方米，而截至2022年6月30日止六个月则达到153.2万平方米。

于土储方面，宝龙地产目前土地储备总建筑面积约2367万平方米，其中，正在开发建设中的物业约为2061万平方米；持作未来发展物业约为306万平方米。

公告中并未出现对比数据，但观点新媒体查阅去年同期公告后得知，2022年同期宝龙地产的土地储备总建筑面积约为3150万平方米，其中，正在开发建设中的物业约为2680万平方米；持作未来发展物业约为470万平方米。

另从出售及交付项目情况来看，2022同期总出售及交付金额为145.47亿元，已交付面积达到108.43万平方米；而截至2023年6月30日止六个月，宝龙地产总出售及交付金额降为98.27亿元，已交付面积仅有66.95万平方米。

于商业运营方面，截至2023年6月30日止六个月，宝龙地产运营管理的1个轻资产项目完成开业，目前其持有及管理的购物中心合计60家，另还涉及管理10家轻资产购物中心。

债务情况方面，宝龙地产报告期末的借款总额约为609.19亿元，同比下降约3.4%。具体来看，其借款包括银行及其他借款约为374.27亿元、公司债券约为人民币58.42亿元、商业按揭支持证券约人民币22.38亿元、资产支持证券约人民币2.08亿元及优先票据约为人民币152.04亿元。

在借款总额中，一年内到期的借款约为人民币130.8亿元，而宝龙地产于2023年6月30日的现金及现金等价物及受限制现金合共约为112.81亿元，较2022年12月31日下降约4.5%，不能实现完全覆盖。

与宝龙地产相比较起来，宝龙商业的上半年成绩单显得更加稳定，且有所增长；宝龙地产在保交付大潮中更需多注意现金流情况。